被执行人刘某现有营业房一栋，坐落于克东县千丰镇，建筑面积为380平方米。2010年4月9日，刘某将该营业房抵押给克东县农村信用社贷款40万元，并办理了抵押登记。2011年6月1日，刘某将该房租赁给王某，租期为6年，时间从2011年6月1日至2017年5月30日。2011年12月29日，因纪某申请起诉刘某民间借贷纠纷一案，该房被克东县人民法院查封。依据申请执行人纪某的申请，法院将对该房屋进行评估、拍卖。抵押权人克东县农村信用社未主张权利。若该房拍卖或抵债后，是否适用“买卖不破租赁”规则，存在两种不同意见。

    第一意见认为，该案应适用“买卖不破租赁”。因为租赁在先，法院查封在后，根据合同法第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因抵押权人未主张权利，申请执行人系一般债权人，租赁在先，法院查封在后，故该案应适用“买卖不破租赁”，拍卖或抵押后，租赁合同继续有效，原承租人继续享有承租权。

    第二种意见认为，该案不适用“买卖不破租赁”。

    笔者同意见第二种意见。本案中抵押在先，租赁在后，法院查封又在其后。合同法第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。物权法第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，虽然抵押权人未主张权利，但要实现申请执行人一般债权，必须对该抵押物进行变现处理，该价款优先受偿于抵押权人后，才能实现一般债权人的债权。从案件执行的当事人情况来看，是执行一般债权人的债权。但实现一般债权人的债权必须先要实现抵押权，由此就应该适用先抵押后租赁的物权法律规定，而不适用合同法的规定。那么，本案抵押权、一般债权实现后，该房屋交由买受人或债权人所有，原租赁合同应当解除。