随着社会经济的不断发展，市场经济往来中引发的经济纠纷案件也大幅上升。经法院诉讼审理的案件当事人自动履行的越来越少，申请法院强制执行的案件越来越多。在受理的执行案件中，依法强制执行的案件占很大的比例。而在具体工作中，因采取强制措施查封、扣押、冻结被执行人的财产不当引发的问题也屡见不鲜，甚至达到司法赔偿的严重程度。为避免此类问题，在具体执行工作中对被被执行人的财产采取查封、扣押、冻结应注意以下三方面问题：

    一、在查封、处分被执行人的房产时，要充分保护房屋承租人的合法权益。

    在执行过程中，如果对被执行人的房产采取查封等措施，首先要查明该房屋的现实状况，房屋是否出租，双方是否签定了租赁合同。例如：王某申请执行宫某某客运公司人身损害赔偿一案，申请人要求查封该公司所有的临街门市房屋。查明该房屋已经出租，双方签定租赁合同五年已履行一年。按照《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁”。该房屋双方已签定了租赁合同，并且履行期满还差一年。本着买卖不破租赁原则和建立稳定的社会经济关系。对该房屋实施查封的同时应告知房屋承租人租赁合同期满后就不能再与被执行人签定房屋租赁合同，避免造成不必要的损失。依照最高人民法院关于人民法院　所事执行中拍卖、变卖财产的规定法释（2004）16号第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁及其他用物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，应该维持这种租赁关系，充分保护承租人的租赁权。其次，在依法拍卖、变卖该房产时按照最高人民法院（2004）16号法释第14条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者他能确认收悉适当形式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场视为放弃优先购买权。”房屋承租人属于优先购买权人，我们亦应充分保护承租人的优先购买权。     二、在查封、处分被执行人房产时，要充分保护抵押权人的优先受偿权。

    在具体执行工作中采取查封只是法院剥夺特定人对特定财产处分权的行为，具有禁止处分查封物的效力。因此，从查封生效之日起产权人就丧失了对被查封物的处分权。查封只是一种法律措施和手段，其目的是为了依法拍卖、变卖抵债打基础。查封、处分被执行人房产时要查清是否进行了抵押。例如：李某、黄某、赵某申请执行王某债务三起案件，执行标的合计25万元。王某仅有临街门市房可供执行，经评估作价值人民币28万元，此房屋在工商银行抵押借款8万元。按照最高人民法院《执行若干规定》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或者留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余部分用于清偿申请执行人的债务。”民事诉讼法适用意见第102条规定：“人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人享有优先受偿权。”该　房产已有效抵押，我们对被执行人已经作为担保物的财产可以查封、扣押；也可以拍卖、变卖，但是必须保障担保权人的优先受偿权。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定法释（2004）16号第16条规定“拍卖过程中有最高应价时，优先购买权人，如有更高应价，而优先购买权人不用表示的，则归该应价最高的竟买人。顺序相同的多个优先购买权人，同时表示买卖的，以抽签方式决定买受人。第31条第1款规定拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应优先清偿担保物权人及其他优先受偿人的债权，但当事人另有约定的除外。”该案按照上述规定，我们在处理抵债时应优先工商银行。如拍卖、变卖房屋时也应优先偿付工商银行，要充分保护工商银行的优先受偿权。

    三、在查封、处分被执行人房产时，要充分保护第三人的合法权益。

    在具体执行过程中，对被执行人房产采取查封、处分时，要针对不同情况，依据法律规定充分保护善义第三人的合法权益。　例如被执行人将房屋卖给第三人，第三人给付大部分房款并实际占有使用，没有办理房屋产权过户手续。在这种情况下我们应依照最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法释（2004）15号第十六条的规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”第18条规定被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同时，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。第19条规定：“被执行人购买需要办理过户的第三人的财产，已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户手续，但申请执行行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”按照上述规定，第三人要求继续履行合同时，我们应给一定期限将买房余款交至法院，并解除对房屋的查封；如果第三人不要求履行合同，同意法院变卖该房屋时，应在拍卖、变卖款中扣除第三人已交付部分房款。

    总之，我们要在具体执法工作中坚持依法办案，提高办案质量，要确实保护当事人及案外人的合法权益。