2011年是“十二五”规划开篇之年，也是人民法院司法改革的关键一年，如何维护社会稳定，切实保护广大人民群众的切身利益，实现社会公平正义，是人民法院审判工作面临的新的机遇和挑战。近年来，法院案件总量呈逐年上升趋势，新型案件不断出现，其中房地产纠纷成热点难点问题。在房地产纠纷中，房屋共有人权利的保护与善意取得是既联系又相互矛盾的两个方面。它关系到出卖人、共有人和买受人的切身利益，如何定分指争，实现公平正义成为新的课题。本文中的“反悔”是指：房屋共有人或者权利人不认可其他权利人与第三人人签订的房屋买卖合同，请求人民法院确认该房屋买卖合同无效或撤销该合同的行为。此类案件近两年随着拆迁和房价上涨普遍增多，笔者根据司法实践，对此类现象发生原因和处理原则做以简要分析和论述。
一、其他的房屋权利人“反悔”房屋买卖合同现象产生的现实原因。
一方面，随着社会主义法治的不断深入，人们的维权意识不断提高，通过诉讼保护自身合法权益的观念已经深入人心，通过诉讼维权的现象普遍增多。另一方面，随着我国城市化进程不断加快，房地产市场价格风起云涌，一路飙升，昔日“茅草房”、“老旧宅”已今非昔比，寸土寸金，价格已上升10—20倍，巨大经济利益不断地拷问人们的道德和诚信，不断突破人们的心理底线。尤其是当前因为房地产开发或公共利益的需要，动迁中货币补偿的发生，现实中凸显了房地产的巨大价值和利益。通过诉讼来实现“已经错过”的利益。再加之，诉讼费经过多次调整后，使其败诉成本大大降低，导致诉权被滥用，个别人违背事实和良心进行恶意诉讼；打得赢，黄金万两，输了也仅仅损失一点儿诉讼费。
二、共有权人或其他权利人主张房屋买卖合同无效的主要类型。
房屋作为固定资产，属于家庭财产中的最重要财产之一，关系家庭和公民个人的重大利益，其他共有人（或权利人）要求确认他人签订的房屋买卖合同无效或可撤销的纠纷在社会生活中大量存在，理由多为“对方卖房时我不知情”、“对方擅自处置”、“对方隐瞒真相”等等。据统计，此类纠纷主要有三种类型较为普遍：
（一）夫妻之间对对方签订的房屋买卖合同的反悔；
一种情况是，夫妻共有的房屋，夫妻中的一方，与他人签订房屋买卖合同，卖房人在签订卖房合同后，产权证过户前后，认为自己卖的价格太低了，于是就想毁约。另一种情况是，夫妻一方处于种种原因，隐瞒配偶，私自出卖夫妻共有的房屋。配偶要求毁约的理由大多都是“房屋系夫妻共有或其他类型的共同财产，单方处分房产系无权处分，现其他共有人不同意卖房，所以，房屋买卖合同无效”。
（二）以继承权为基础而发生的房屋买卖合同的反悔；
1、现实中确实存在个别或部分继承人恶意出卖尚未分割的遗产房屋，其他权利人为维护自己的合法权益，依法请求法院保护自己的继承权；2、现实生活中也存在着另一种情形，即房屋买卖中卖方通过共有人反悔；例如：房照上注明的产权人或房屋的实际权利人死亡后，该房屋被转卖（多为死者配偶或个别子女），多年后，其他个别子女以买卖尚未进行继承的房屋侵犯其继承权为由，请求法院确认房屋买卖无效。其中个别案件中，原房屋出卖人作为被告，承认“侵权”、“合同无效”，积极“配合”原告诉讼“要回”已经出卖的房屋，向房屋买受人要求赔偿损失。两年来，我院出现了多起房屋共有人（出卖人的儿女）诉出卖人（父母或近亲属）和买受人要求确认合同无效，找几年前或十几年前“后帐”的案件。例如我院受理的胡某（房屋登记权利人的配偶）诉叶某、李某（胡某女儿）房屋买卖合同纠纷一案中，胡某即以房屋买卖“自己不知情、女儿侵权出卖房屋”为由，请求确认叶某与李某十余年前签订的房屋买卖合同无效并赔偿损失。3、生活中，还存在一种“善意”诉讼。例如我院受理的一起继承案件中，原告刘某（男）已经64岁，在妻子死亡后找了一位后“老伴”陈某，陈某顾虑刘某年龄较大，怕在刘某死后自己没有财产保障，于是与刘某婚前签订了一份“房屋买卖协议”，协议约定将刘某婚前财产转卖给自己。七个子女亦担心父亲被骗，于是就以母亲死后该房屋自己均有继承权为由起诉自己父亲主张房屋继承权，意图为父亲“保留”该房屋。
（三）其他房屋权利人主张房屋买卖合同无效。
此类情况主要是基于共同买卖、继承、抵押等法律原因共同共有（或按份共有）某房屋或对该房屋享有担保物权，个别权利人擅自处分而产生的合同纠纷。还有一种情况，即房屋共有人以享有优先购买权为由，主张他人签订的房屋买卖合同无效。其中比较特殊的案例是，我院受理的李某诉某楼物业管理人员房屋买卖合同纠纷一案中，李某主张其作为业主之一享有优先购买权，该楼物业管理人员受全楼38户委托出卖闲置的锅炉房侵犯其优先购买权，主张该锅炉房买卖合同无效。此共有是基于物业上的普遍共有而产生的房屋优先购买权纠纷，亦具有代表意义。
三、共有权人或其他权利人主张房屋买卖合同无效的处理原则。
一是要加强对房屋共有人权利的保护，切实维护市场的交易安全。共有是两个以上的主体对同一财产享有所有权，即“一物一权，数个所有人”。按共有产生的原因和状态分为按份共有和共同共有。共有人享有共同的权利，承担共同的义务和责任，比较常用的有三种：夫妻之间的共同共有、家庭成员之间的共同共有、由于继承而产生的共同共有。共有人未经其他共有人同意，擅自处分共有财产，构成无权处分行为。依据《合同法》第五十一条的规定：“无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后，取得处分权，应为有效，”否则无效。（买受人是否失去财产所有权取决于是否构成善意取得。）据此卖房人就有了通过房屋共有人反悔，恶意违约，追求新的利益的机会和法律依据。例如，甲以帮助乙贷款为由，骗取乙在空白纸上签名，并骗走乙的相关证件，将甲的房屋卖给了丙，并在房产部门办理了过户手续，恶意占有了卖房款。很显然，此类违法合同依法应予宣告无效。但在司法实践中，鉴于此类无效或可撤销房屋买卖合同纠纷案件往往诉讼时已经时过境迁，解除合同后双方各自返还往往出现标的物灭失（拆迁或自然毁灭）、添附、已转卖多手等多种现实问题难以解决，法院执行出现困难，建议法院在处理此类案件中，不要简单地以无效为理由，判决双方返还房屋和价款，而应当尊重现实的利益平衡，以调解方式，就房屋现状和价值，要求试图打破平衡的一方（起诉方）补偿对方的利益损失，包括参照公平的房屋价值给予补偿和分担诉讼支出费用。例如打工丈夫起诉买房人李某，主张其妻子趁其三年前在外打工期间卖掉农村家庭住宅的合同无效。从受理案件中涉及的房屋买卖合同来看，虽然交易标的物一般是地上建筑物，但在我国强调房地一体的法律背景下，实际交易标的也包括了宅基地。这与我国严格限制农村集体宅基地流转政策也是相违背的。由此可见宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联。２００４年１０月２１日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效。原被告双方在房屋买卖合同签订多年后，随着市场价值上涨和房屋的翻建添附，房屋价格翻了数翻，卖房方以买卖合同违反法律强制性规定为由请求确认房屋买卖合同无效，在确认无效的同时，根据双方过错大小，可以判决原告（索房方）赔偿相应的价格损失。
二、加强对善意第三人的法律保护，切实维护市场交易和合同的稳定性。要处理好此类房屋买卖合同纠纷案件，必须要正确处理无权处分与善意取得的关系，善意取得作为一项重要而又敏感的民事法律制度，源于日尔曼法。由于它与无权处分行为具有天然的联系，所以在债权法体系尤其合同效力制度中也扮演着极重要的角色。随着我国商品经济的蓬勃发展，交易的形式和内容更加广泛，要求交易一方了解对方是否对标的物享有处分权实属困难，若因此导致交易无效，否定已形成的财产关系，不利于保护交易安全，维护市场经济秩序的稳定，促进经济的健康发展。我国《物权法》正式确立了善意取得制度，并对其要件、适用范围等方面，进行了较为系统的规定，是我国法制建设史上的里程碑。《物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《物权法》第106条规定的实质意义就是在于：在法定场合以牺牲所有权“静”的安全为代价来保障财产交易的“动”的安全。例如在，胡某（房屋登记权利人的配偶）诉叶某、李某（胡某女儿）房屋买卖合同纠纷一案中，法官查明该房屋买卖合同在签订时，原告胡某在该房屋中居住，在被告叶某告知已经与其女儿签订房屋买卖合同后，其主动搬出该房屋，在别处另买一处房屋居住，既没有诉讼，同时自称“将卖房的事实十余年间没有告知其任何其他子女”，但事实上，其每年均与几名子女通讯联系，其他子女十多年间也没有提过继承该房屋，其他子女亦称“不知道该房被卖，不知道母亲搬家”。法官根据签订合同时有证人证实、被告叶某买受该房已经支付相应的对价、该房已经多次修缮添附、房屋已经拆迁且拆迁价格随市场价翻了数倍、原告以腾出房屋等实际行动默认和追认房屋买卖合同、其他常联系的子女十余年不了解母亲住处违背现实规律、女儿作为被告却日日贴身照顾母亲等项事实，增强了此案系原被告母女二人恶意串通起诉第二被告、意图索回已涨价房屋的内心确信，作出“合同有效，若原告认为其女儿卖房侵权，可另行诉讼”的判决。判决送达后，双方均未上诉，间接证实了法官判断的正确。此类第三人确属于善意取得房屋的案件，应当判决该房屋买卖合同的有效履行。其他权利人如主张损失，可以向出卖人主张侵权，要求赔偿相应的损失。
对于夫妻一方对外签订房屋买卖合同，另一方主张该合同无效的，应当审查第三人是否是善意取得。夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效，须综合判断。如果房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻也不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，即应以购房人是否善意、有偿作为条件。同时，对于合同的有效无效也可以引用《合同法》52条进行排除判断。但是，如果产权已经转移，就不能对抗善意第三人（买方）了。对此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条规定， 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。第十八条婚姻法第十九条所称“第三人知道该约定的”，夫妻一方对此负有举证责任。同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)中，对于为结婚购买房屋的权属作出了新的规范和调整。其中第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。据此，也进一步明确了此类合同的审查原则。
总之，对于此类案件的处理，需综合平衡把握维护合同交易安全与保护善意第三人的合法权益二者之间的关系，根据事实和法律，在二者之间做好取舍，作出准确而公平的处理。同时笔者也提醒房屋买卖合同的交易双方，房屋交易时要注意保护好自己的合法权益：一是要仔细调查该房屋和土地是否属于可交易范畴，是期房还是现房？土地属于国有还是集体？二是要仔细审查交易房屋的权属，卖房人是否具有房屋的产权和独立处置权，有无抵押和贷款；三是要仔细签订房屋买卖合同，必要时到有关部门鉴证或公证；四是要及时过户和交付房屋。当事人在维护好自己合法权益的同时，也会为维护房屋买卖交易安全及合同的履行，进而为市场经济的发展、社会的和谐稳定作出相应的贡献！
